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回首“国十条”两周年 数据回落预示拐点隐现?
2019-09-12

??? 本月中旬,国务院常务会议分析了2012年一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作,特别提到继续加强和改善宏观调控,巩固房地产市场调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复;同时采取有效措施增加普通商品房供给,推进保障性安居工程建设,完善公租房、廉租房的配套设施。国家“决不让调控出现反复”的决心,一锤定音,2012年中国房地产市场,“宏调”仍然是主基调。“调控可能会放松”的市场预期,由此落空?

??? 先看看数据:自2010年4月“史上最严厉”的“国十条”调控房地产市场以来,两年时间,调控成效逐步显现于多个“回落”之中。国家统计局公布的数据显示,一季度,我国固定资产投资同比增长20.9%,增速比上年全年回落2.9%;一季度,全国房地产开发投资10927亿元,扣除价格因素实际增长20.7%,增速比上年全年回落4.4%,比上年同期回落10.6%;其中住宅投资增长19.0%,分别回落11.2%和18.4%。呈现“回落”的,还有一季度全国房屋新开工面积39946万平方米,增速比上年同期回落23.1%;全国商品房销售面积15239万平方米,同比回落13.6%。各类增速全方位地回落,有些势如破竹的味道,“连累”了一季度GDP增速。既如此,按照以往“保增长”的惯性思维,“调控可能会放松”预期顺理成章。

??? 市场普遍认为,2012年3月,楼市回暖,并被解读为“刚需激活”。此说法的笼统在于,怎样确定其间没有投资需求?所谓“回暖”,基本上是环比,3月比1月、2月成交多了,就是“回暖”?同比一下,成交数据不乐观。看看“楼市风向标”的京沪深,一季度,北京成交套数同比下降12.8%,上海成交面积同比下降13.5%,深圳成交套数同比下跌30%。依然是“回落”,“调控可能会放松”预期似乎进一步加强。

??? 销售增速回落,房企头痛。一季度已公布季报的房企中,七成上市房企净利润亏损、预减、续亏或首亏,相比去年同期七成上市房企年报业绩良好,简直“冰火两重天”。成交低迷、销售锐减,管理费该支出还得支出,一来一往,日子紧巴巴。“调控可能会放松”便成了“救命稻草”般的现实期待。

??? 可惜“经验主义”忽视了新变化。此番调控不同于以往,国家的决心早见于两年前“国十条”的开宗明义:“住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题”。国家宏观调控是为了“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”,未曾说过“打压房地产”、“打压房价”,只为了纠正房地产市场的无序,引导其健康、可持续发展,故而采取各类经济、行政手段达到调控目的。现实情况是,国内大部分城市房价依然在高位(特别是相对于收入水平来看),普罗大众认为“不合理”。以此看来,全方位“回落”并非坏事,房地产市场逐步回归“合理”而已。

??? 房价收入比太离谱,广大欲购房者买不起房,有意见;房企还能硬撑,对比2007年的黄金时代,现在的房子并不太好卖,有意见;地方政府似乎没有更多办法可想,要惠及民生还要兼顾市场和财收。两年来,国家调控房地产市场的政策不断细化,为何不尽如人意?其实,房子既是必需品又是投资品的多重属性,导致问题复杂化。钱多房少(民间投资渠道太窄)的情形不变,房价会降吗?土地价格、售房利润仍有空间,房价会降吗?买了房的、炒房的,希望房价继续上涨(保值、增值),你敢降价我就敢砸你售楼处,房价敢降吗,不维稳?便也呈现胶着状态。

??? 各方都不愿意“胶着”,问题在于,什么是合理?怎样才合理?房地产市场历来多方博弈,将各方都满意定义为“合理”的话,至少涉及购房者、房企、政府三方满意(实际上还有本土或海外热钱等炒房资金参与)。有一方整体上不满意,都不算合理。购房者希望买得起房,房企希望卖得起价,政府希望购房者买得起、开发商卖得出,而自己通过扶持房地产行业发展以获取足够的财税收入。确实,理想状态如此。

??? 达不到理想状态,因为市场还不够健康,民间意见很大。就目前全国房地产市场来看,数据在“回落”,而最为关键的房价是唯一没怎么“回落”的,关注和争议的焦点都在房价。统计部门近日发布数据显示,今年3月,与2月比,70个大中城市中,46个房价下降,16个持平,8个上涨;与去年3月比,70个大中城市中,38个房价下降,3个持平,29个上涨。仔细看过数据之后发现,虽然上涨幅度不大,但下降幅度也很微小,“房价上涨的压力依然存在”。国务院总理温家宝在今年“两会”上表示,合理的房价要与居民收入相适应,房价要与投入和合理的利润相匹配。媒体计算“总理房价”后惊呼:全国各大中城市的“总理房价”基本在多年以前实现了,现在的房价已数倍于“总理房价”。成本构成不透明,“合理利润”雾里看花。

??? “调控可能会放松”的预期,看来落空了,接着究竟有怎样的趋势?从经济学角度解释,供需失衡是高房价的根本原因。国家为了这个“合理房价”,将在很长一段时期内坚持以“限购令”和“保障房”为主体的调控政策,增加供给、完善配套、平衡供需,确保宏观调控不反复。难处在于,“限购令”虽有明显的“去投资化”意图,可是在2012年前几个月,已经出现过很多版本的朝令夕改,地方的财政冲动如何平息?调控执行力度,如何监管?“限购令”对“刚需”的误伤也不能视而不见。而保障房建设资金缺口巨大,“2012年新开工700万套以上”,资金如何保障到位?中央财政、地方财政、社会资金,如何分配、介入?

??? 房地产行业作为支柱产业之一,“回落”对地方政府造成了财政压力。地方政府的决心尤为重要,调控的关键还看地方政府的落实。房价持续上涨的态势得到了遏制,但是一些未限购的三四线城市房价逆势上扬,资金从一二线城市转战三四线城市的迹象明显,此消彼长。调控不能反复,国家极有可能根据市场反应实时调整政策。你有序,我维持;你无序,我加码,限购、限贷、限价、房产税、暴利税……国家铁了心调控,能打出的牌还有很多。

??? 回归之路,曲折跌宕。房地产市场已暂别火热,“回落”探底,无人可预测“市场底”在哪里。可预测的是,在调控政策延续、货币政策稳健的背景下,不能以惯常思维看待此轮调控,这并不是一次短期行为,就目前形势来看,国家下决心要将房地产引向正途,不达目的决不罢手(哪怕政策有预调微调,也是为了进一步适应现实需求)。最理想的选择是,经济问题交给市场,民生问题交给政府。房企加强自律,以市场手段解决市场难题。最近两个月,全国各地楼盘试探性的促销多了,成交量相应上来了,可以看作房企突围。一些房企在本轮调控中倒下,行业大洗牌不是不可能。倒下一批、强壮一批,未尝不可。挤掉泡沫、拒绝短视、加速转型、借机发展壮大,顺势而为岂不妙哉?高利润在房地产的冬天不是最佳选择,虚张声势大喊“探底回升”也无济于事。经济的基本面、城市化进程,并不支持房地产行业崩盘,特别是中国人口基数大,城市化方兴未艾(特别是三四线城市),对房地产有足够支撑。

??? 一言以蔽之,一季度统计数据的全方位“回落”、“下降”,意味着“快速上涨”严重受挫,但距离“合理”还远。2012,楼市拐点?眼下还看不到影子。唯以“公平正义”挂帅,理顺各类体制,最起码将土地、税收、反暴利等配套制度建立、执行起来,保障房建设到位、大规模入市,破除利益预期,保障民生和发展商业双管齐下,保障房、商品房“双轨制”真正运行起来,让各阶层有机会、有能力各取所需,才有希望迎来真正的拐点——最大程度的合理,最大程度的满意。目前来看,大趋势向着这个方向慢慢在走,势必任重道远。记者 詹雨鑫

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